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06 2020
Abandon de loyers et COVID19 : la fausse largesse de la loi
La crise sanitaire que nous traversons a fragilisé bon nombre d’entreprises.
Pendant cette période si particulière, beaucoup de sociétés n’ont en effet pas pu réaliser de chiffre d’affaires comme les années précédentes, et de ce fait n’ont pas pu faire face à leurs charges.
Pour surmonter cette période, une piste envisagée a été de demander aux bailleurs de suspendre ou de renoncer à leurs loyers.
Cette renonciation aux loyers a même été encouragée par le gouvernement. Mais sur le plan fiscal qu’en est-il ?
La loi 2020-473, et plus précisément son article 3, a instauré un régime fiscal dérogatoire relatif à la période allant du 15 avril au 31 décembre 2020.
Cette loi précise les conséquences fiscales des abandons de loyers tant du point de vue du bailleur que du locataire.
I : Situation du bailleur
Le régime fiscal dérogatoire applicable va dépendre de la catégorie d’imposition du bailleur.
- Bailleur imposé sur les loyers dans la catégorie des revenus fonciers :
Il s’agit principalement des bailleurs personnes physiques ou des SCI n’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés.
Pour ces contribuables, la loi insert l’article 14 B du CGI et indique que les loyers abandonnés entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 ne constituent pas un revenu imposable. Néanmoins, le bailleur pourra tout de même déduire les charges relatives à cette période.
Attention, l’article précise que cette disposition n’est pas applicable lorsqu’il existe un lien de dépendance entre le bailleur et le locataire. Le lien de dépendance est caractérisé par une détention directe ou indirecte de la majorité du capital social de l’autre société, ou les 2 sociétés sont contrôlées par une même personne.
Cependant, lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, la mesure de faveur reste applicable si le bailleur peut justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie du locataire (on peut se demander quelles seront les preuves exigées).
- Bailleur imposé dans la catégorie des BIC ou soumis à l’impôt sur les sociétés
Pour le bailleur relevant de ces 2 catégories, l’abandon de loyer correspond à un abandon de créance. La loi 2020-473 modifie l’article 39 du CGI et indique que cet abandon de créance est déductible du résultat imposable. Cela veut dire que cette charge compensera la créance due par le locataire.
Là encore, la loi prévoit un mécanisme empêchant les entreprises pour lesquelles il existe un lien de dépendance entre le locataire et le bailleur. Dans ce cas, c’est le droit commun qui s’applique, et la charge est déductible pour le bailleur uniquement s’il s’agit d’un abandon de créance à caractère commercial et qu’il ne s’agit pas d’un acte anormal de gestion.
- Bailleur imposé dans la catégorie des BNC
Pour le bailleur relevant de la catégorie des BNC, la renonciation à recette ne constitue pas un profit imposable, et comme pour les revenus fonciers, cela n’empêche pas la déduction des charges relatives à cette période.
Là encore, il ne faut pas qu’il existe de lien de dépendance entre le locataire et le bailleur.
II : Situation du locataire
Le locataire imposé dans la catégorie des BIC ou passible de l’IS, sous réserve qu’il n’ait pas de lien de dépendance vis-à-vis du bailleur, devra constater un produit imposable qui compensera la charge du loyer. De ce fait, il n’aura aucune conséquence fiscale relative à l’abandon des loyers.
La loi vient également ajouter que les sociétés qui souhaitent reporter en avant leurs déficits, qui en temps normal sont limités à 1 000 000 € majorés de 50 % du bénéfice excédant ce seuil, pourront bénéficier d’une majoration de cette limite équivalente au montant de l’abandon de créance.