07
04 2016

  .  Par Arnaud GRANGER et Antoine RAGOT, élève avocat, stagiaire au sein du Département droit fiscal

Méthode de ventilation entre le terrain et la construction d’un ensemble immobilier

Le Conseil d’Etat vient de se prononcer sur la méthode à suivre pour ventiler le prix d’acquisition d’un ensemble immobilier entre le terrain et les constructions.

Pour rappel, lorsqu’une société acquiert un immeuble, elle doit affecter à l’actif de son bilan le prix d’acquisition qu’elle répartit entre les constructions et le terrain. L’intérêt de la distinction réside dans les amortissements qui vont pouvoir être pratiqués par la société, puisque les constructions sont des biens amortissables contrairement aux terrains.

Compte tenu des enjeux, les entreprises pouvaient être tentées de valoriser les constructions au prix fort et au contraire de minorer le prix des terrains. L’administration pouvait contester la ventilation faite par la société en se référant à tous les éléments qu’elle désirait, puisque, bien qu’il s’agisse d’une question qui se pose régulièrement en pratique, il n’existait jusqu’alors pas de méthode officielle de ventilation du prix d’acquisition.

Ces deux arrêts du 15 février 2016 (n° 367467 et n°380400) sont justement venus donner une méthodologie que l’administration doit respecter pour évaluer le coût du terrain par rapport à un ensemble immobilier. Le Conseil d’Etat a donné trois critères sur lesquels l’administration peut s’appuyer pour évaluer le terrain, et a également hiérarchisé ces critères :

  • elle doit tout d’abord regarder les transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches de celle effectuée par l’entreprise dans la même zone géographique :
  • si ces transactions ne sont pas significatives, elle doit ensuite se baser sur l’évaluation du coût de la reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au bilan de l’entreprise, en tenant compte de la vétusté et de son état d’entretien ;
  • dans le cas où les deux premières méthodes ne pourraient pas être retenues, elle peut regarder les données comptables issues de bilans d’autres entreprises ayant acquis des immeubles comparables à des dates proches.

Le rapporteur public a tout de même précisé que les deux premiers critères seraient difficiles à mettre en œuvre sur Paris, puisque les transactions sur des terrains nus et les reconstructions d’immeubles sont rares.

Le Conseil d’Etat apporte également une précision supplémentaire dans le deuxième arrêt puisqu’il s’agissait d’une société qui avait démoli une partie de l’immeuble et l’avait ensuite reconstruit. L’administration avait entendu tout d’abord réévaluer le prix du terrain compte tenu de ces reconstructions et considérait, en plus de cette réévaluation, qu’une partie du prix de la reconstruction devait être affectée sur le prix du terrain. La haute assemblée a considéré que la ventilation entre le terrain et l’immeuble devait se faire à l’entrée au bilan de l’acquisition et que les reconstructions ultérieures ne pouvaient modifier cette ventilation. Le coût des reconstructions doit donc être intégralement affecté aux constructions.

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